Le site jegeremonimmobilier.fr a justement été crée en 1989  pour faciliter les démarches de gestion locative et immobiliere des particuliers. Son créateur, Thierry Virieux, professionnel confirmé de l’immobilier depuis 20 ans, propose un service de gestion locative en ligne pour mieux accompagner les propriétaires immobiliers dans leurs démarches financières et administratives.

Pour se lancer dans une première location de son patrimoine immobilier, mieux vaut être bien informé et savoir ce qui est possible et ce qui ne l’est pas.

Le service en ligne de gestion locative et immobiliere de Thierry Virieux nous guide sur les bonnes pratiques à adopter pour louer son bien pour la 1ère fois en toute quiétude….

Les 4 questions clefs pour louer son bien pour la 1ère fois

• Votre bien peut-il être loué ?

La réglementation est assez stricte sur ce point : un local commercial ne peut être loué pour un local d’habitation et inversement. C’est pourquoi si vous souhaitez transformer l’usage du local pour une première location, vous devrez respecter l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation et faire une déclaration préalable. N’oubliez pas non plus d’en informer la copropriété pour vérifier si ce changement d’usage est bien conforme à son règlement. Il se peut que la démarche entraîne une nouvelle répartition des charges de l’immeuble…

• Quel sera le montant du loyer ?

Le prix du loyer est fixé en fonction de critères précis : situation géographique, état, confort et équipement du bien.

La règle d’or pour louer son bien pour la première fois est de déterminer un juste prix, c’est à dire fixer un montant de loyer conforme aux pratiques du marché locatif, ni trop bas, ni trop élevé.

• Respectez-vous la législation en vigueur ?

Certaines obligations légales liées au local et au bail de location doivent être respectées tant par le propriétaire que le locataire,  par exemple certains critères d’habitabilité ou de décence. Le bail de location permettra de fixer les règles entre les 2 parties, et en fonction du type de location, certaines clauses sont obligatoires, d’autres fixées conventionnellement.

• Avez-vous toutes les garanties nécessaires ?

Enfin, étape capitale pour louer son bien pour la 1ère fois : procéder à la sélection de son futur locataire ?

Deux bonnes pratiques de gestion locative et immobilière vous épargneront bien des déboires : la vérification des pièces justificatives d’une part, même si la loi du 6 juillet 1989 ne vous permet pas d’exiger certains documents.

Et la caution de garantie d’autre part qui vous assure vos revenus locatifs ainsi que le respect des obligations locatives. Elle peut recouvrir la forme de caution solidaire ou bancaire, ou la forme de garantie (en cas de perte de loyers, dégradations locatives, risques locatifs, garantie autonome, dépôt de garantie).

Vous avez d’autres questions d’immobilier pour louer votre bien pour la 1ère fois ?  Des professionnels de l’immobilier vous répondent sur le site de gestion locative et immobiliere, sur Facebook ou sur Twitter !

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Qui bénéficie des avantages de la loi Robien Borloo / loi Scellier ?

La loi Scellier concerne les français qui retirent des revenus de la location de logements non meublés pour les particuliers. Ce logement doit être la résidence principale du locataire.

Il est nécessaire de louer le logement pendant au minimum 9 ans. Il doit être occupé au plus tard un an après la date de fin de construction. Un investisseur ne peut bénéficier de cet avantage fiscal qu’une fois par an.

Attention, la remplaçante de la loi Borloo/Robien ne concerne pour l’instant que les logements en Zones A et B.

Avantages fiscaux de la loi Robien/Borloo 2011 :

La réduction d’impôt liée à la loi Scellier est égale à 25% du montant d’achat du logement. Le plafond est de 300 000 euros. Elle s’étend sur une durée de 9 années et de manière linéaire.

La principale limite de cette loi est l’indice de pollution du logement. S’il est très élevé, l’aide fiscale diminuera. Elle sera de 15% en 2011, 10% en 2012. Les logements ne respectant pas les normes de pollution ne recevront plus d’aide dès 2013.

Cette dimension écologique n’est prise en compte qu’à partir de 2011. Seuls les logements à basse consommation pourront continuer à bénéficier des 25% de réduction d’impôt en 2011. Cette réduction baissera à 20% en 2012 puis 15% en 2013.

Avec la loi Scellier, un éventuel surplus de réduction d’impôt est reportable d’une année sur l’autre.

Le bien immobilier peut être cédé aux descendants comme aux ascendants. Ils continueront dans les deux cas de bénéficier des avantages fiscaux.

Utilisation d’un prêt conventionné :

Un prêt conventionné peut être utilisé soit pour :

• acheter ou faire construire une résidence principale (on ne peut pas l’utiliser pour des activités commerciales ou professionnelles)
• Réaliser des travaux de rénovation ou d’agrandissement dans la résidence principale
• Effectuer un investissement immobilier destiné à être loué à un particulier. Ce logement doit être la résidence principale du locataire.

Conditions d’obtention et obligations liées au prêt conventionné :

Contrairement à d’autres crédits immobiliers, les ressources de l’investisseur ne conditionnent pas l’obtention du prêt conventionné.

Le demandeur du prêt conventionné est néanmoins obligé d’habiter son logement au plus tard un an après la date d’achat du logement.

Pour l’achat d’un logement ancien, il faut une surface habitable minimum. Elle est de 9m² pour héberger une personne ou 16 m² pour un couple. Il faut ajouter 9m² par occupant supplémentaire.

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Caractéristiques et avantages du prêt conventionné :

Le taux d’emprunt du crédit conventionné est supérieur à la moyenne des prêts classiques. Il est en moyenne de 6,5%. (Il comprend un taux fixe décidé par l’Etat. Les banques s’accordent une marge supplémentaire. Le plafond de cette marge est fixé par les pouvoirs publics)

L’avantage majeur de ce prêt est qu’il permet de bénéficier des APL.

Le montant du prêt conventionné ne finance pas obligatoirement la totalité du prix de l’investissement. Ce sont les banques qui le déterminent en fonction de la situation financière du demandeur. Dans ce cas, il faut compléter avec un autre prêt comme par exemple un prêt fonctionnaire ou un prêt à 0%. Attention aux conditions d’obtention de chaque prêt.

La durée de remboursement du prêt conventionné varie de 5 à 30 ans.

Ce prêt n’est pas forcément le plus compétitif mais mérite d’être étudié. Il est plus ou moins intéressant en fonction des banques et reste l’un des rares à ouvrir droit aux APL.

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Conditions d’application de la loi Demessine ZRR :

Avec la loi Demessine ZRR, l’investisseur ne bénéficie de l’aide de l’Etat que s’il fait l’acquisition d’un logement ou qu’il entreprend d’importantes réparations ou rénovation.

Le logement doit être situé dans une Zone de Revitalisation Rurale. C’est à dire une zone dans laquelle le tourisme est indispensable d’un point de vue économique. Certaines régions soumises à des programmes européens entrent dans le cadre de la loi.

Le propriétaire s’engage à louer le logement pendant 9 ans mais peut l’utiliser durant maximum 8 semaines par an.

En cas de bail commercial, la société d’exploitation, doit s’occuper de la gestion, de la location et de l’entretien du bien locatif.

Avantages fiscaux de la loi Demessine ZRR :

Selon la loi Demessine ZRR, l’Etat aide le futur propriétaire avec une réduction d’impôt. Le montant de cette réduction peut aller jusqu’à 12 500 euros pour un célibataire et 25 000 euros pour un

couple. Ce crédit d’impôt est réparti sur 6 ans.
Dans les faits, l’aide correspond à 25% du prix d’achat HT d’un logement neuf et 20% pour un logement à rénover.

En plus de cela, l’Etat rembourse la TVA payée lors de l’acquisition du bien. Pour cela, l’investisseur s’engage à garder son bien pendant vingt ans. Il doit également signer un bail commercial avec une société d’exploitation comme précisé précédemment.

La réduction d’impôt accordée par l’Etat ainsi que le loyer du locataire permettent de financer l’acquisition du logement à hauteur de 80% du prix d’achat en moyenne.

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Caractéristiques du Prêt Action Logement

Le prêt Action Logement ne finance que les dépenses d’acquisition du logement.

L’emprunteur peut utiliser le prêt Action Logement pour financer les projets suivants :

• Construction/acquisition logement neuf (ou ancien si des travaux sont mis en oeuvre )
• Travaux d’amélioration, rénovation et d’agrandissement de sa résidence principale
• Sécuriser sa résidence principale.
• Financer un logement destiné à la location pour particuliers
• Entreprendre des aménagements pour personnes à mobilité réduite

Conditions requises pour l’acceptation du prêt :

• L’investisseur doit être salarié d’une entreprise privée ou être retraité depuis moins de 5 ans
• Le logement acheté doit être sa première acquisition en tant que résidence principale. Les personnes en mobilité professionnelle peuvent également obtenir le prêt.
• Le logement doit obligatoirement être la résidence principale de l’emprunteur.

La condition des ressources de l’emprunteur n’est prise en compte que si le logement acquis est ancien. Les ressources de l’emprunteur doivent alors être inférieures à un certain plafond. (Ce sont les mêmes plafonds que pour le Prêt d’Accession Sociale.

Montant du prêt Action Logement

Le montant du prêt Action Logement n’est pas le même selon la zone où se situe le logement.

Pour le financement de l’acquisition d’un logement, de travaux d’agrandissement, le prêt Action Logement ne peut pas excéder 30% du coût total de l’opération.

Les montants d’emprunt minimum et maximum selon les zones sont les suivants :

• Zone A : entre 9 000  et 17 600€
• Zone B : entre 8 000 et 14 400 €
• Zone C : entre 6 400 et 11 200 €

L’emprunteur peut bénéficier d’une majoration de ce montant pouvant aller jusqu’à 16 000 euros dans le cas de travaux pour amélioration d’accessibilité.

Le Taux d’intérêt annuel est d’environ 1.5 % (ce qui expliquer le changement de nom qui était anciennement « prêt à 1% »)

La durée de remboursement du prêt ne peut dépasser 25 ans

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La loi Bouvard : Conditions d’obtention des réductions d’impôt

Pour bénéficier des réductions d’impôt, il faut respecter les critères de la loi Bouvard :

• Etre français et domicilié en France. Avoir le statut LMNP.
• Investir dans des logements neufs (ou en construction) loués meublés à une résidence de service. Cela correspond par exemple à des Résidences universitaires, maisons de tourisme, logements pour personnes âgées ou handicapées… L’exploitant de la résidence de service doit obligatoirement louer à des particuliers.
• L’investisseur s’engage à louer ce logement à l’exploitant pendant au moins 9 ans.
• La date limite pour investir est le 31 décembre 2012

Les avantages fiscaux de la loi Bouvard

Grâce à la loi Bouvard, l’investisseur qui répond aux conditions ci-dessus peut bénéficier d’une réduction d’impôt de 25% (pour 2010) du montant de l’investissement HT et de 20% pour 2011-2012.

Cette réduction d’impôt n’est pas directe, elle est répartie sur 9 ans. Le montant d’investissement pris en compte par l’Etat est plafonné à 300 000 euros.

La TVA liée à l’achat du logement du logement ou aux réparations, est remboursée par l’Etat dans un délai de maximum 6 mois environ.

Il est judicieux de cumuler les avantages fiscaux (loi Girardin par exemple) lors de l’achat d’un bien immobilier. Il existe néanmoins des plafonds de défiscalisation lors de ces cumuls.

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Le fonctionnement du prêt relais

Il existe deux types de prêts relais :

• Prêt relais sec : proposé par les banques quand le prix de vente de votre logement est supérieur au prix d’achat du nouveau. Cependant, ces prêts sont rares car la banque gagne peu.

• Prêt relais associé à un autre prêt : Pour les cas inverses au prêt relais sec (prix achat supérieur au prix de vente). On rembourse généralement dès le premier mois les intérêts du prêt relais.

Le montant du prêt relais varie entre 50 et 80% du prix de vente du bien sur une durée comprise entre 2 ou 3 ans. Ce sont des estimations, les offres dépendent des banques.

L’investisseur dispose ainsi de plus de temps pour trouver un nouveau logement et peut rembourser son prêt avec l’argent de la vente. L’emprunteur ne paie ainsi que les intérêts à sa banque.

Les risques du prêt relais

Dans un contexte où le marché de l’immobilier stagne, il peut être risqué de recourir à un crédit relais car les délais de vente s’allongent et les prix baissent.
Lorsqu’un emprunteur contracte un prêt relais, il s’engage à vendre son bien à un prix fixé avec la banque. Il est donc essentiel que le logement soit vendu au bon prix et dans les délais accordés. Plus on attend pour vendre et plus les intérêts augmentent.

Il semble donc primordial de se tenir au courant des évolutions du marché de l’immobilier avant de souscrire à un prêt relais.

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Les caractéristiques de la loi Girardin

Pour bénéficier de la réduction d’impôt il faut prendre connaissances des critères de la loi Girardin:

• Etre domicilié en France métropolitaine ou dans les DOM
• Acheter un logement neuf ou en cours de construction
• S’engager à louer le logement comme habitation principale pendant au moins 5 ans

La loi Girardin, plafonds et réductions d’impôt

Avec la loi Girardin, La réduction d’impôt est plafonnée par rapport au montant du mètre carré de surface habitable. En 2010, le nouveau plafond est de 2 380 euros HT par mètre carré pour l’ensemble des départements d’outre-mer. C’est une différence par rapport à d’autres lois qui jugent sur le prix de revient ou d’investissement.

Il faut prendre en compte également le loyer et les ressources du locataire dans le calcul de la réduction fiscale. Le taux de réduction peut être augmenté lorsque ces ressources sont inférieures aux seuils.

• Plafond de loyer par mètre carré (charges non comprises) : 150 euros pour les DOM (190 euros pour les TOM)
• Plafond de ressource du locataire : ce plafond varie en fonction de la composition du foyer et donc du nombre d’habitants. A titre informatif, le plafond pour un couple en DOM est de 53 600 euros.

Le taux de réduction d’impôt est de 40% du montant de l’investissement pour les investisseurs de 2010 et 30% pour ceux de 2011.

Il ne faut pas confondre Loi Girardin et « Loi Girardin intermédiaire ». Chaque loi a ses spécificités. Pour la loi Girardin intermédiaire le taux de réduction d’impôt est de 50%.

Il y a également des possibilités de bonus (en pourcentage de réduction) pour les zones sensibles ou pour l’utilisation d’énergies renouvelables.

L’avantage du crédit fonctionnaire est que c’est le plus souvent la mutuelle de l’agent de l’Etat qui prend en charge l’assurance du prêt. Il n’y a pas non plus de frais de garantie. Cela a pour conséquence de faire baisser les taux, car ces prêts comportent peu de risques pour les banquiers.

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Caractéristiques du prêt fonctionnaire immobilier

• Un fonctionnaire qui désire souscrire un tel prêt immobilier peut emprunter sur une durée généralement comprise entre 10 et 15 ans.
• Les taux d’intérêts varient selon l’établissement bancaire. On trouve un taux moyen d’environ 4% sur les 3 premières années puis de 7% les suivantes. Ce taux est plus élevé si le logement acquis est destiné à être loué. Pendant les 4 premières années, le fonctionnaire ne paie que les intérêts.
• Au final le montant empruntable varie selon le type de logement et sa zone geographique (A, B ou C).

Les conditions de souscription au crédit fonctionnaire

Le prêt fonctionnaire ne peut être souscrit seul. Il doit être associé à un prêt d’accession sociale (PAS) ou un prêt conventionné. Les taux de ces prêts sont souvent plus élevés que les prêts bancaires.

Les deux autres conditions essentielles pour être éligible à ce type de prêt immobilier de sont les suivantes :

• Peuvent en bénéficier : les fonctionnaires civil, agent de l’Etat, magistrat, personnel militaire en activité. Et sous certaines conditions les auxiliaires de l’Etat et agents de collectivités locales.
• Le logement doit être la résidence principale de l’emprunteur.

Le Diagnostic de Performance Énergétique, ou DPE

Imposé par la legislation pour la location d’un bien depuis 2007, le Diagnostic de Performance Énergétique dresse un bilan complet de la consommation énergétique d’un logement. Le classement de A (logement économe) à G (logement consommateur) permet au locataire de comparer facilement les consommations énergétique des différents logement.

Notons tout de même que le DPE n’a qu’une valeur informatique. Il ne peut être utilisé par le locataire à l’encontre du propriétaire.

Plus d’informations sur le diagnostic de performance énergétique.

Le diagnostic d’État des Risques Naturels ou Technologiques, ou ERNT

Le diagnostic ERNT est obligatoire depuis 2006 pour tout bien situé dans une zone à risque naturel ou technologique. Le propriétaire est en effet dans l’obligation d’informer ses locataires des risques auxquels est exposé le logement (industriels, sismiques, etc.).

Ce diagnostic n’a qu’une valeur informative. Si le locataire accepte le bail en connaissance de cause, il devient “preneur de risque”.

Plus d’informations sur le diagnostic d’État des Risques Naturels ou Technologiques

Le diagnostic plomb, ou CREP

Désormais appelé CREP (pour Constat de Risques d’Exposition au Plomb), le diagnostic plomb est obligatoire depuis 1998 pour tout logement construit avant le premier janvier 1949. Il permet de détecter la présence de plomb dans les revêtements (notamment la peinture).

Si le diagnostic plomb est positif, le propriétaire devra obligatoirement engager des travaux afin de supprimer tout risque d’exposition. Si cela n’est pas fait, il s’expose à des sanctions pour manquement à ses obligations particulières de sécurité et de prudence.

Plus d’informations sur le diagnostic plomb.