Le compromis de vente

Le compromis de vente ou la promesse synallagmatique de vente – Rappel juridique

La promesse synallagmatique de vente (PSV) ou compromis de vente est la convention par laquelle les parties donnent leur consentement au contrat définitif de vente, mais prévoient qu’une formalité légale ou conventionnelle supplémentaire devra être accomplie pour que la vente produise ses effets.
L’accord de volonté constaté par la promesse synallagmatique donne alors naissance non pas au contrat définitif de vente, mais à une obligation de faire, celle d’accomplir les formalités nécessaires à la formation du contrat définitif.

L’article 1589 du Code civil prévoit que «  la promesse synallagmatique de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ».
Ainsi, même s’il peut parfois se passer un certain temps entre la PSV et le contrat définitif en raison des modalités prévues dans la PSV, la vente est réputée conclue. Ce sera uniquement sa prise d’effet, à savoir le transfert de propriété du bien, qui sera retardée, notamment en matière immobilière en raison des formalités à accomplir.

Les  Conditions de la promesse synallagmatique de vente

Conditions de fond :

La première condition tient à la capacité :
La capacité des parties s’apprécie au jour où ils formulent la promesse. Etant réciproquement engagées, les parties doivent avoir la capacité, l’une de vendre le bien en cause et l’autre, de l’acquérir.

La seconde condition tient à la détermination de la chose  et du prix :
Dans la mesure où la promesse synallagmatique de vente énoncée vaut contrat de vente, elle doit comporter les éléments essentiels du futur contrat : la chose et le prix.

La vente est en effet conclue par le seul accord des parties sur la chose et sur le prix.
Dès lors, les éléments essentiels à la formation de la vente doivent être définis au jour de la formation de la promesse.
La chose doit être déterminée dans l’acte de promesse, c’est-à-dire que le bien concerné doit être expressément désigné. De même, son prix doit être fixé au jour de la formation de la promesse.
La vente portera alors sur le bien concerné par la promesse et sera conclue au prix défini lors de cette promesse.

Concernant le prix du bien, la PSV valant vente, la lésion, quand elle s’applique, doit s’apprécier au jour où est conclue la PSV entre les parties.

Conditions de forme

Les conditions de forme de chaque PSV sont celles de la vente préparée par cette PSV (vente d’immeubles, vente de fonds de commerce, consommation…)., dans la mesure où le compromis de vente vaut vente. Il convient alors de se référer aux règles applicables à chaque domaine.
Lorsque des formalités sont légalement prévues, elles s’appliquent à la PSV et lorsque des formalités sont conventionnellement convenues par les parties, elles tiennent lieu de loi pour les parties, c’est-à-dire qu’elles doivent être respectées de la même façon que si elles étaient prévues par la loi.

Effets de la promesse synallagmatique de vente

La PSV vaut vente sous réserve de la réalisation des conditions légales ou conventionnelles.
Tant que ces formalités ne sont pas achevée, la vente n’est pas effective et l’acquéreur n’est pas réputé propriétaire du bien.
La vente est formée et donc susceptible d’exécution forcée. Si l’une des parties venait à décéder, cela n’aurait aucune incidence sur la vente qui, du fait de sa formation, devrait être exécutée par ses successeurs.

Néanmoins, lorsque la PSV est assortie d’une faculté de dédit, le bénéficiaire de cette faculté verse une somme d’argent au cocontractant en contrepartie d’une possibilité de renonciation à la vente. Dans ce cas, il est libre de renoncer au contrat définitif mais la somme ainsi versée sera acquise au cocontractant qui sera contraint d’abandonner la vente projetée.

De même, lorsque la PSV est affectée d’une condition suspensive, les effets de la PSV sont suspendu jusqu’à la réalisation de cette condition suspensive (obtention d’un prêt, obtention d’une autorisation administrative…), dont la non réalisation entraînera l’annulation de la PSV et donc de la vente.
Si la condition se réalise, la vente est réputée conclue au jour de la promesse, sauf stipulation contraire de la PSV. L’acquéreur sera donc réputé propriétaire du bien depuis le jour où il a conclu la promesse avec le vendeur et non à compter de l’accomplissement des formalités.

Lorsque la non réalisation des conditions procède de la faute de l’acquéreur, le vendeur peut requérir l’exécution forcée de ses obligations devant le juge ou demander des dommages et intérêts pour violation de ses obligations contractuelles.

Le compromis de vente est donc un contrat préparatoire à une vente définitive. Sa signature engage le vendeur et l’acheteur fermement et définitivement. Seul le transfert de propriété est retardé au jour de l’accomplissement des formalités qui conditionnent la vente. Si l’acheteur ne veut pas se présenter le jour fixé pour la signature de la vente, le vendeur est en droit de demander au tribunal que l’achat soit constaté. Le vendeur peut ainsi contraindre l’acheteur à acheter le bien sur lequel il s’est engagé.

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